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REIT(リート)に投資するデメリット

キャピタルロス(売却損)や取得時の手数料、平均利回り3.8%などREIT(リート)の問題点を解消するコンセプトでスタートしましたが、運営会社の信頼性に不安があり、満額成立にならないファンドが多く見られます。

プレリートファンドの特徴と仕組み

プレリートファンドのスクリーンショット画像
商標名
プレリートファンド(Pre REIT Fund)
運営会社
プレリートファンド株式会社
会社設立
2017年8月24日
サービス開始
2017年12月
資本金
10,000,000円
累計応募額
24億円以上(2019年1月現在)
会員数
3,200人以上
平均利回り
4.5~10%以上
主要案件
不動産事業、ビジネスローン(不動産会社への運転資金融資)
最低単価
2万円~

リートへの売却を前提にした不動産事業を手掛ける

プレリートファンドは、不動産投資信託にあたるリート(REIT)への売却を前提に、将来リートに採用されるような物件(プレ段階)への不動産開発を得意にしているソーシャルレンディング会社です。
不動産事業に特化したソーシャルレンディング会社は複数ありますが、売却先をリート前提に考えているのが特徴です。
開発だけではなく、収益物件として賃料収入を得ながら運用したり、信託受託権(マンション管理など)を取得した不動産の運用などを行っています。
最近では、不動産会社を相手にした事業性ローンファンド(担保・保証なし)の一般的なビジネスローンによる貸付ファンドも扱うようになりました。

そもそもリートとは

REIT(リート)は 「real estate investment trust」の略で和訳すると不動産投資信託です。
投資家から集めた資金で不動産を取得して、賃料収入などを得て分配するものです。
上場して売買可能なJ-REITと非上場のREITの2種類があります。

リートもソーシャルレンディングと同じく中途解約不可ですが、上場することで流動性を加えたJ-REITが個人投資家から人気を集めています。
J-REITは主に施設やビル、マンションなどの大型物件を取得しているのが特徴で、平均利回りは3.8%/年です。(一部で10%前後の高利回りも有り)

リートに投資する場合、証券会社を通じて投資する方法と、リートを発行する投資法人や金融機関に直接申込をする方法があります。
J-REITは満期日を設定していないケースが多く、市場で他の投資家へ売却するしか手段がないため、キャピタルロス(売却損)が発生する可能性があります。
直接申込をするリートはインカムゲインのみを得ることになりますが、利回りが低くて購入時に3%前後の手数料を取られるため、2年以上運用をしないと元を取れません。
つまり、リートで利益を出すには、長期保有によって分配金で回収するか、キャピタルロスを回避した運用、売却時期の選定をしないといけません。

プレリートファンドは、リートに組み込まれそうな不動産を取得して、ソーシャルレンディングの利便性・資金調達の効率性を組み合わせたことで、J-REITの平均利回りよりも高利回りでキャピタルロスを回避した運用を可能にさせました。

プレリートファンドの問題点

プレリートファンドは2017年12月に開始して、ファンドの大半は運用期間が2年前後です。
つまり、現状元本償還実績がほとんどありません。
仕組みは魅力的で東京海上日動リスクコンサルティングによる建物調査をした担保評価額を表記しています。

しかし、実績が乏しいことに加えて運営会社の資本金は1,000万円しかありません。
木山憲一社長は、maneo瀧本社長の出身会社でもあるUBI社の取締役を兼務しています。
グリーンインフラレンディングの資金を一括管理してmaneoが行政処分を受けた事例もあるので、母体を含めて小規模な会社でmaneoと近い存在の経営者は不安を感じます。
木山憲一社長は不動産投資のスペシャリストでヘルスケア・セクターへの投資実績は500億円を誇ります。

maneoとアップルバンクでも募集している

一部のプレリートファンドは親会社のmaneoと業務提携をしたアップルバンクでも募集をしています。
提携会社に比べてプレリートファンドから直接応募すると利回りが高いですが、運用期間が長いため事業に失敗した際の損失リスクが大きくなります。
実績の乏しい現時点では、リスク回避を目的に提携会社を通じて同時募集で運営期間が短いファンドを狙った方が無難です。

管理人の総評東京オリンピックまで様子見

プレリートファンドは2017年12月にスタートして、主力案件の運用期間は2年前後です。
2020年夏の東京オリンピック頃には、多くの元本償還実績ができる見込みです。
理想は、資本金を増やして売却先のリート(REIT)の詳細を開示してもらいたいです。
元本償還実績があっても、借り換えで再募集することが多ければ当初の運用方針と異なるので慎重に判断してください。
私は、不動産およびREITに関する知識や投資経験が乏しいこともあって、現時点では様子見です。

第三者機関の調査や、不動産投資実績豊富な社長と役員がいるソーシャルレンディング会社なので、取得物件をREITに採用される基準にしたスチームに魅力を感じたら、入念な調査を行った上で投資してください。
会社規模が小さいので、低利回りの担保・保証付きファンドでも少額投資に抑えてポートフォリオの比率を低めにすると良いでしょう。

プレリートファンド公式サイトはこちら