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事業に失敗しなくても発生する遅延問題

グリーンインフラレンディングの不適切運営をキッカケにソーシャルレンディングの相次ぐ不祥事で資金調達が困難な事業者や融資先が増えています。投資先ファンドは分配金の支払い能力までチェックするようにしましょう。

ガイアファンディングの
全件遅延問題と最新情報

クラウドリースのスクリーンショット画像
商標名
ガイアファンディング(GIAFUNDING)
運営会社
ガイアファンディング株式会社
会社設立
2015年7月10日
サービス開始
2015年10月
資本金
100,000,000円(資本準備金含む)
累計応募額
93億円以上(2019年2月現在)
会員数
6,400人以上
平均利回り
5.0~11.0%
主要案件
海外事業(不動産)
最低単価
2万円~

海外不動産専門のガイアファンディング

ガイアファンディングはmaneoのプラットフォームを使用する海外不動産事業専門のソーシャルレンディング会社です。
maneoファミリーの中では老舗で、創業以来安定した運用を続けてきましたが、2018年11月19日に全件の遅延が発生しました。
その後は新規ファンド募集を停止し、2019年2月に一部のファンドで未払い利息を含めた元本償還が行われました。

アメリカンファンディングの社長はアメリカ人で、豊富な投資経験を元に市場の大きいアメリカの不動産投資を日本人の投資家へ広める目的でソーシャルレンディングに参入した経緯があります。
複数の不動産開発業者と提携し、貸付先は投資用不動産を手がける開発会社になっていました。
売却すれば利益を出せるけど、運用期間中の利息支払いが大きな負担になるビジネスモデルが全件遅延に発展した要因です。

全件遅延問題の当サイトの見解

ガイアファンディングは不動産開発を行う事業特性から、貸付先への投資額が大きい特性を持っています。
これまでも売却時期や開発の遅れはリファイナンス(借り換え)で対処を続けてきましたが、同じくmaneoファミリーのグリーンインフラレンディングの不祥事によって、資金が集まらなく変化しました。
これまでは借り換えで利息(分配金)の支払いなどを工面していましたが、投資家離れによってリファイナンスの対応が難しくなってしまいました。

ガイアファンディングは毎月分配金を支払う元本一括返済ではなく、利息も満期にまとめて払う満期一括問題への変更を希望しましたが、maneoは毎月分配をグループの強みにしている理由で応じませんでした。
また、開発や売却で事業の出口(収益化)になる時期が見えない特性から、借り換えが困難な状況になったのもガイアファンディングにとっては大きな痛手になったのでしょう。
私の推測ですが、ガイアファンディングは全件で分配金の支払いが困難になったのではなく、maneoと決別する意思表示だと見ています。
借り換えができない状況から、借り手の不動産開発業者は、売却して開発費用を回収するまでは毎月の利息(分配金)を支払わない強気な姿勢を取っています。

遅延後初の分配が実行

2019年2月8日に借り手を事業者J社及び事業者C社の融資(特別短期ローンファンド5~9号)の分配金をする案内を出し、同月14日に分配を実行しました。
元本100%と未払い利息が支払われました。
遅延損害金についての支払いはなく、引き続き追加回収の見込み報告をすると伝えた一方で、返済したファンドの定期報告を終了する旨を案内しました。
全件遅延が発生しているので、全てが決着するまでは元本回収を最優先にする流れになり、遅延損害金の100%回収は困難でしょう。
それでも、元本毀損なく一部のファンドが返済されたのは明るいニュースです。

ガイアファンディングは事業の継続での収益化によって返済もしくは他の金融機関への借り換えで返済する旨を案内しています。
事業自体は失敗していない案内をしていて、これまで半信半疑の部分が大きかったですが、一部で元本償還したことで公式情報の信憑性が高まりました。
今後も最低でも元本100%、可能であれば未払い利息(分配金)を含めた返済が随時進んでいくことを期待しています。

管理人の総評借り手主導で進んでいるのは海外事業ならではのリスク

借り換えができなくなったことを理由でも、日本で大きな返済遅延を行うと、すぐに担保の差し押さえや裁判に発展します。
全件遅延という敵対心がある対応をした現地の関連会社および融資先に対して、後手に回って相手の言いなりになっているのは日本では考えられないことです。
裁判や担保差し押さえをするよりも事業継続して実質の満期一括方式への変更をした方が多く回収できる可能性があるので、運営会社の対応を全て否定することではありません。
ガイアファンディングの件は海外事業ならではのトラブル事例だと見ています。

現状は元本回収が第一条件になっていますが、返ってくるのか分からない中で資金が長期間寝てしまう状況は、資金回転効率の悪化と精神的ダメージのWパンチです。
似たようなビジネスモデルを持つアメリカンファンディングや他の海外事業でも同じことが起こる懸念があります。
冷静に考えればガイアファンディングの融資先は非常識な対応をしているので、同じ事例が他社で相次ぐことは考えにくいです。
それでも、海外事業全般にネガティブなイメージを与えてしまったのは明白です。
私も基本に忠実になって、業者を問わず海外事業は全般的にポートフォリオの比率を少なくしようと考え直すキッカケになりました。

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